Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist die berechnete Variante des Energieausweises nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz GEG). Er ermittelt unter genormten Rand- und Klimabedingungen, wie viel Energie ein Gebäude aufgrund seiner baulichen und technischen Eigenschaften benötigt, unabhängig davon, wer darin wohnt. Dazu werden Dämmstandard der Außenwände, Fenster, Dach und Keller sowie die Heizungs- und Warmwasseranlage erfasst und nach einem anerkannten Verfahren wie der DIN V 18599 bilanziert. Das Ergebnis ist der Endenergiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, aus dem sich direkt die Effizienzklasse von A+ bis H ergibt. Anders als der Verbrauchsausweis bewertet er das Gebäude selbst und nicht das Heizverhalten der Bewohner, deshalb liefert er belastbare, bauteilbezogene Modernisierungsempfehlungen. Er ist gebäudebezogen, gilt zehn Jahre und ist bei Verkauf und Vermietung eine gültige Erfüllung der Ausweispflicht. Gerade im heterogenen Berliner und Brandenburger Bestand aus Gründerzeitaltbau, Siedlungshäusern und Plattenbauten macht diese objektive Bewertung den Unterschied. Wir erstellen ihn rechtssicher mit amtlicher Registriernummer.

Der Verbrauchsausweis nimmt die tatsächlich abgerechneten Verbräuche der letzten drei Jahre (ab 01.01.2027 zwei Jahre), bereinigt sie um die Witterung und leitet daraus einen Verbrauchskennwert ab. Er ist günstig, hängt aber stark davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben: Ein sparsamer Single in einem großen Haus erzeugt einen niedrigen Wert, eine Familie mit hohem Warmwasserbedarf einen hohen, ohne dass sich am Gebäude etwas ändert. Der Bedarfsausweis geht den umgekehrten Weg und berechnet den Bedarf aus Bauteilen und Anlagentechnik unter Normbedingungen, also nutzerunabhängig und reproduzierbar. Deshalb ist er aussagekräftiger, aber auch aufwendiger und teurer: online 129 Euro gegenüber 49 Euro beim Verbrauchsausweis. Beim Verkauf und bei Sanierungsabsicht ist der Bedarfsausweis fast immer die bessere Wahl, weil er im Verhandlungsgespräch nicht mit dem Argument angreifbar ist, die Vorbesitzer hätten nur besonders sparsam geheizt. Bei stabilem, gut dokumentiertem Verbrauch und reiner Pflichterfüllung kann der Verbrauchsausweis genügen. In Berlin und Brandenburg empfehlen wir bei unsaniertem Altbestand meist den Bedarfsausweis, weil er die reale bauliche Qualität ehrlich abbildet. Welche Variante für Ihr Objekt zulässig ist, zeigt der Ausweis-Check in der Bestellung.

Weil beide Ausweisarten grundverschiedene Dinge messen. Der Verbrauch bildet das Verhalten der bisherigen Bewohner ab, der Bedarf das Gebäude unter genormten Randbedingungen. Ein leer stehendes oder wenig beheiztes Haus zeigt im Verbrauchsausweis einen zu guten Wert, der nach dem Einzug einer Familie nicht mehr stimmt. Umgekehrt kann ein voll bewohntes Gebäude mit hohem Warmwasserbedarf schlechter wirken, als es baulich ist. Ein Berliner Gründerzeitaltbau mit ungedämmter Hülle kann im Verbrauchsausweis bei sparsamen Mietern etwa Klasse F erreichen, während der Bedarfsausweis dasselbe Gebäude realistisch bei Klasse G bis H einordnet (Beispiel/Orientierung). Für eine Sanierungsentscheidung ist deshalb der Bedarfswert die ehrlichere Grundlage, weil er die tatsächlichen Schwachstellen der Bauteile zeigt. Für den reinen Pflichtnachweis bei stabilem Verbrauch kann der Verbrauchswert dennoch ausreichen. Wir ordnen den Unterschied für Ihr konkretes Gebäude ein, damit Sie nicht von einer geschönten Zahl ausgehen.

Weil er das Gebäude objektiv und reproduzierbar bewertet, unabhängig davon, wer darin wohnt. Die Berechnung nach anerkanntem Verfahren wie der DIN V 18599 zeigt für jedes Bauteil, wie viel Energie es verliert, und macht so sichtbar, wo eine Sanierung am meisten bringt. Aus einem Verbrauchsausweis lässt sich das nicht ableiten, weil er nur eine Gesamtzahl aus Abrechnungen liefert. Der Bedarfsausweis liefert damit belastbare, bauteilbezogene Modernisierungsempfehlungen statt pauschaler Hinweise. Beim Verkauf ist er das stärkere Argument, weil sein Ergebnis nicht mit dem Heizverhalten der Vorbewohner erklärbar ist. Bei zwei baugleichen Häusern kommt der Bedarfsausweis unabhängig von den Bewohnern zum selben Ergebnis, der Verbrauchsausweis dagegen zu sehr unterschiedlichen Werten. Für den überwiegend älteren Bestand in Berlin und Brandenburg ist diese Objektivität der entscheidende Vorteil. Wer ohnehin über eine Sanierung nachdenkt, hat mit dem Bedarfsausweis bereits die passende Datengrundlage in der Hand.

Immer dann, wenn eine Sanierung ansteht oder der Verkauf mit belastbaren Argumenten geführt werden soll. Der Bedarfsausweis ist nutzerunabhängig und damit im Verhandlungsgespräch nicht angreifbar, während ein günstiger Verbrauchskennwert schnell hinterfragt wird. Auch wenn keine vollständigen Verbrauchsabrechnungen für den vorgeschriebenen Zeitraum vorliegen (bis Ende 2026 drei Jahre, ab 2027 zwei Jahre), lässt sich kein Verbrauchsausweis erstellen und der Bedarfsausweis ist der Weg. Für Gebäude mit deutlichem Sanierungsbedarf liefert er zugleich die bauteilbezogene Grundlage für einen späteren Sanierungsfahrplan. In Berlin und Brandenburg mit ihrem hohen Anteil unsanierter Baujahre ist das häufig der Regelfall. Nur bei stabilem, gut dokumentiertem Verbrauch und reiner Pflichterfüllung genügt der günstigere Verbrauchsausweis. Der Ausweis-Check in der Bestellung zeigt Ihnen, welche Variante für Ihr Objekt zulässig ist.

Ja. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das die EU-Gebäuderichtlinie umsetzt, ist für Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig, mit neuen Klassen A bis G. Für Wohngebäude besteht ab dann Wahlfreiheit, weil die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Altbauten entfällt; der Verbrauchsausweis bleibt aber nur für reine Wohngebäude zulässig. Für Nichtwohngebäude stellen wir derzeit keine Ausweise aus.

Genau zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum, ohne automatische Verlängerung. Nach Ablauf ist bei erneutem Verkauf oder erneuter Vermietung ein neuer Ausweis erforderlich. Bei einer wesentlichen energetischen Änderung, etwa nach einer umfassenden Sanierung mit Dämmung und neuer Heizung, kann auch vor Ablauf eine Neuausstellung sinnvoll sein, um die verbesserte Klasse zu dokumentieren. Der bessere Kennwert ist im Verkauf oder bei der Vermietung ein handfestes Argument. Solange keine solche Änderung erfolgt, bleibt der Ausweis über die volle Frist gültig. Die Gültigkeit richtet sich nach dem GModG und gilt bundeseinheitlich, in Berlin und Brandenburg also gleich. Wer verkaufen oder vermieten möchte, sollte den Ausweis rechtzeitig vor der Schaltung der Immobilienanzeige einplanen. Wir weisen Sie darauf hin, wenn eine Neuausstellung nach einer Sanierung ratsam ist.

Der Bedarfsausweis ist gebäudebezogen, er hängt am Objekt und nicht an der Person. Verkaufen Sie Ihr Haus, geht der gültige Ausweis auf die neuen Eigentümer über und behält seine Restlaufzeit. Er verliert seinen Wert also nicht durch einen Eigentümerwechsel, solange die zehnjährige Gültigkeit läuft und keine wesentliche energetische Änderung vorgenommen wurde. Für den Berliner und Brandenburger Bestandsmarkt mit vielen Eigentümerwechseln ist das ein praktischer Vorteil. Ein beim Verkauf beiliegender Bedarfsausweis mit belastbaren Modernisierungsempfehlungen kann eine sanierungsbedürftige Immobilie sogar attraktiver machen, weil er Käufern Planungssicherheit gibt. Der Ausweis bleibt dabei ein Vergleichsinstrument und ersetzt keine Sanierungsplanung.

Bis 31.12.2026 ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen vorgeschrieben, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung nachgerüstet wurden, sofern der Ausweis für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ausgestellt wird. In allen anderen Fällen besteht bei Wohngebäuden Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht, dann gilt die Wahlfreiheit für alle Wohngebäude, der Verbrauchsausweis allerdings nur für reine Wohngebäude; für Nichtwohngebäude ist dann nur noch der Bedarfsausweis zulässig (Stand 28.09.2026). Auch wenn keine ausreichenden Verbrauchsabrechnungen vorliegen, ist der Verbrauchsausweis nicht möglich und der Bedarfsausweis der Weg. Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und gelten bundeseinheitlich, in Berlin und Brandenburg also identisch. Gerade der Brandenburger Bestand mit vielen freistehenden Einfamilienhäusern aus Baujahren vor 1977 fällt bis Ende 2026 häufig unter diese Pflicht. In Berlin betrifft es kleinere Gründerzeit- und Zwischenkriegsbauten mit wenigen Wohnungen. Ob Ihr Gebäude die Voraussetzungen erfüllt, prüfen wir anhand von Baujahr, Wohnungszahl und bereits erfolgten Dämmmaßnahmen. So vermeiden Sie, versehentlich den falschen und damit unzulässigen Ausweistyp zu wählen.

Die Ausweispflicht wird ausgelöst, sobald ein Gebäude oder eine selbstständige Nutzungseinheit vermarktet werden soll, also bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Wer selbst in seinem Bestandshaus wohnt und nicht verkaufen oder vermieten will, braucht in der Regel keinen Ausweis. Die Pflicht ist an den Vermarktungsvorgang geknüpft, nicht an das Alter oder den Besitz des Gebäudes, das ist ein häufiges Missverständnis. Unabhängig davon ist bei einem Neubau und bei einer Sanierung, die über eine Gesamtbilanz nachgewiesen wird, stets ein Bedarfsausweis auszustellen. Ab dem 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen als Anlass hinzu. Sobald einer dieser Anlässe eintritt, muss ein gültiger Ausweis vorliegen, bis 31.12.2026 in vielen kleinen Altbaufällen zwingend als Bedarfsausweis. Die Grundlage bildet das GModG (früher GEG), das bundeseinheitlich gilt. In einem angespannten Markt wie Berlin mit hoher Online-Vermarktung wird der Ausweis oft erst kurz vor der Anzeigenschaltung besorgt, was zu Zeitdruck führt. Planen Sie den Bedarfsausweis deshalb vor der Anzeige ein. Welcher Ausweis für Ihr Gebäude zulässig ist, zeigt der Ausweis-Check in der Bestellung.

Nach § 87 GModG müssen kommerzielle Immobilienanzeigen, wenn ein gültiger Ausweis vorliegt, bestimmte Pflichtangaben enthalten. Dazu gehören die Art des Ausweises (hier Bedarfsausweis), der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise kommt das Ausstellungsdatum hinzu, und statt des Endenergiekennwerts ist der Jahres-Primärenergiebedarf anzugeben, für ältere Ausweise gelten die bisherigen Angaben weiter. Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Verantwortlich sind Verkäufer, Vermieter oder der beauftragte Makler. Gerade in Berlin mit seiner hohen Zahl an Onlineinseraten ist das ein häufiger und vermeidbarer Fehler. Weil der Bedarfsausweis die Kennwerte klar ausweist, lassen sich die Pflichtangaben direkt und korrekt übernehmen. Wir prüfen die Angaben für Ihre Anzeige mit, damit sie vollständig und rechtssicher sind. So vermeiden Sie Beanstandungen bereits vor der ersten Besichtigung.

Der Energieausweis muss Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und bei Vertragsschluss ist er als Kopie oder im Original zu übergeben. Es genügt also nicht, den Ausweis nur auf Nachfrage bereitzuhalten, er muss aktiv gezeigt werden. Diese aktive Vorlagepflicht nach dem GModG wird in der Praxis häufig übersehen und ist ein typischer Ansatzpunkt für Beanstandungen. Wer ohne gültigen Ausweis in die Besichtigung geht, riskiert ein Bußgeld. Deshalb sollte der Bedarfsausweis fertig vorliegen, bevor die ersten Termine stattfinden. In Berlin und Brandenburg mit oft dichter Besichtigungstaktung ist eine frühzeitige Ausstellung besonders wichtig. Planen Sie den Ausweis deshalb vor der Vermarktung ein. Wir stellen sicher, dass Ihr Ausweis rechtzeitig und mit gültiger Registriernummer bereitliegt.

Nach § 108 GModG können Verstöße mit Geldbußen von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu zählen das Nichtvorlegen oder Nichtübergeben des Ausweises, falsche Pflichtangaben in Anzeigen und das Ausstellen durch eine nicht berechtigte Person. In der Praxis wird der Höchstbetrag selten verhängt, aber schon vierstellige Bußgelder sind für einen vermeidbaren Formfehler ärgerlich. Neben dem Bußgeld droht bei falschen Angaben zivilrechtlicher Ärger, etwa Minderung oder Schadensersatz, wenn sich Käufer oder Mieter getäuscht fühlen. Für die Richtigkeit des Ausweises haftet die ausstellende Fachperson, für die Anzeige haftet, wer sie aufgibt. Genau deshalb ist eine saubere, dokumentierte Datengrundlage beim Bedarfsausweis so wichtig. Ein seriös erstellter Bedarfsausweis kostet bei uns 129 Euro online oder 399 Euro mit Vor-Ort-Termin, schützt aber vor einem Vielfachen an Bußgeld- und Haftungsrisiko. Für ein Objekt im Wert mehrerer hunderttausend Euro, wie in Berlin und Brandenburg üblich, ist das eine günstige Absicherung.

Ja, das GModG nennt klar geregelte Ausnahmen. Keinen Ausweis brauchen unter anderem Baudenkmäler (nur noch bis 31.12.2026), kleine Gebäude mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche, provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, sowie bestimmte nicht oder nur schwach beheizte Gebäude. Gerade in Berlin und Brandenburg mit ihrem hohen Bestand denkmalgeschützter Gründerzeit- und Gutshausbauten ist die Denkmal-Ausnahme relevant, ab dem 1. Januar 2027 entfällt sie allerdings. Sie entbindet bis dahin nur von der Ausweispflicht, nicht automatisch von anderen Anforderungen des GModG wie Nachrüst- oder Sanierungspflichten, die separat zu prüfen sind. Für ein denkmalgeschütztes Haus kann ein freiwilliger Bedarfsausweis dennoch sinnvoll sein, weil er die Sanierungsmöglichkeiten unter den zulässigen Maßnahmen aufzeigt. Ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt, klären wir anhand von Denkmalstatus, Nutzfläche und Nutzung. So vermeiden Sie, versehentlich einen nicht erforderlichen Ausweis zu bestellen oder eine bestehende Pflicht zu übersehen.

Für die Richtigkeit des Ausweises haftet die ausstellende Fachperson, die nach § 88 GModG ausstellungsberechtigt sein muss. Für falsche Pflichtangaben in der Anzeige haftet, wer die Anzeige aufgibt, also gegebenenfalls der Makler. Ein Bedarfsausweis, dessen Bauteildaten geschätzt statt erfasst wurden, kann leicht eine oder mehrere Klassen danebenliegen und damit falsche Werte in die Anzeige tragen. Diese Werte müssen Sie veröffentlichen und dem Käufer übergeben, sodass ein Fehler direkt auf Sie zurückfällt. Deshalb dokumentiert ein seriöser Ausweis, welche Werte gemessen, welche aus Plänen entnommen und welche fachlich angenommen wurden. Gerade bei Altbauten in Berlin mit dicken Ziegelwänden, nachträglich eingebauten Fenstern und teilgedämmten Dächern lohnt die genaue Aufnahme, weil die Dämmschichten stark streuen. Wir arbeiten mit einer nachvollziehbaren Datengrundlage und einer amtlichen Registriernummer. So ist Ihr Ausweis belastbar und im Streitfall überprüfbar.

Ja. Deutschland hat die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz umgesetzt, nach unserem Stand im Wesentlichen (Stand 28.09.2026, ohne Gewähr). Für den Energieausweis gilt ab dem 1. Januar 2027: Für Nichtwohngebäude ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig, mit neuen Klassen A bis G. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor November 1977 entfällt, der Verbrauchsausweis bleibt für reine Wohngebäude zulässig. Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt, auf Wunsch zusätzlich auf Papier, und in Immobilienanzeigen ist künftig der Primärenergiebedarf anzugeben. Ein heute korrekt ausgestellter Bedarfsausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig, auch über die Reform hinaus. Wer aktuell in Berlin oder Brandenburg verkauft oder vermietet, muss also nicht auf die neuen Regeln warten. Wir weisen Sie auf relevante Änderungen hin.

Beim Bedarfsausweis für Wohngebäude wird der Energiebedarf nach DIN V 18599 bilanziert (ab 01.01.2027 DIN/TS 18599), fehlende Bauteildaten dürfen nach § 38 Abs. 4 GModG mit gesicherten Erfahrungswerten ergänzt werden. Erfasst werden die thermische Hülle mit Außenwänden, Dach, oberster Geschossdecke, Kellerdecke, Fenstern und Türen samt ihrer Dämmwerte, dazu die Heizungsanlage mit ihrem Wirkungsgrad, die Warmwasserbereitung und gegebenenfalls die Lüftung. Aus diesen Bauteilen und Anlagen berechnet die Software unter genormten Klima- und Nutzungsrandbedingungen den Heizwärme-, End- und Primärenergiebedarf. Das Ergebnis ist reproduzierbar und unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Weil die Berechnung jedes Bauteil einzeln bewertet, zeigt sie zugleich, wo die größten Energieverluste entstehen, typischerweise an Außenwänden und Fenstern beim unsanierten Altbau. Genau daraus entstehen die bauteilbezogenen Modernisierungsempfehlungen. Wir wenden die Normverfahren fachlich auf Ihr Gebäude an. Für den überwiegend älteren Bestand in Berlin und Brandenburg liefert das eine ehrliche und belastbare Bewertung.

Für den Bedarfsausweis erfassen wir die gesamte thermische Hülle und die Anlagentechnik Ihres Gebäudes. Dazu gehören die Außenwände mit ihrem Aufbau und Dämmstandard, Fenster und Türen mit Verglasung und Rahmen, Dach und oberste Geschossdecke sowie die Kellerdecke. Bei der Technik werden die Heizungsanlage mit Baujahr und Wirkungsgrad, die Warmwasserbereitung und eine eventuelle Lüftung aufgenommen. Diese Daten stammen aus Ihren Angaben und Unterlagen, auf Wunsch aus einer Aufnahme vor Ort und aus fachlich begründeten Annahmen, wo Unterlagen fehlen. Ein seriöser Ausweis dokumentiert, welche Werte gemessen, welche aus Plänen entnommen und welche angenommen wurden. Gerade bei Berliner Gründerzeitbauten mit dicken Ziegelwänden und nachträglich veränderten Fenstern streuen die realen Werte stark, weshalb die genaue Aufnahme wichtig ist. Je vollständiger die Datengrundlage, desto präziser die berechnete Klasse. Fehlt uns eine wichtige Angabe, fragen wir gezielt nach.

Nein, nicht zwingend. Bei der Online-Bestellung geben Sie die Daten zu Gebäude und Heizung selbst ein, grobe Angaben reichen für den Start. Wir prüfen die Angaben auf Plausibilität und fragen fehlende Details gezielt nach. Möchten Sie die Daten nicht selbst zusammentragen, buchen Sie den Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin: Dann nehmen wir Gebäudehülle und Anlagentechnik bei Ihnen in Berlin oder Brandenburg auf. Bei Verhinderung genügt eine bevollmächtigte Person, die Zugang zu Keller, Dachboden und Heizungsraum ermöglicht.

Hilfreich sind Baujahr, Wohnfläche, Grundrisse oder Baupläne sowie Angaben zu bereits erfolgten Modernisierungen wie einer Dachdämmung oder einem Fenstertausch. Dazu kommen Angaben zur Heizung, zur Warmwasserbereitung und zu einer eventuellen Lüftung. Anders als beim Verbrauchsausweis brauchen Sie keine Verbrauchsabrechnungen aus drei Jahren. Je vollständiger Ihre Angaben, desto präziser die Berechnung. Fehlt etwas, fragen wir nach der Bestellung gezielt nach. Liegen kaum Unterlagen vor, ist der Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin die bequemere Wahl.

Bei vollständigen Angaben erhalten Sie den Bedarfsausweis in der Regel innerhalb von 48 Stunden als PDF, mit 24-Stunden-Express auch schneller. Müssen wir Details nachfragen, verlängert sich die Bearbeitung um die Zeit bis zu Ihrer Antwort. Beim Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin richtet sich die Dauer nach dem Termin. Weil schon die Immobilienanzeige die Kennwerte verlangt, sollten Sie den Ausweis vor der Schaltung der Anzeige einplanen.

Der Kennwert des Bedarfsausweises bezieht sich auf die Gebäudenutzfläche nach dem GModG, nicht auf die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung. Beide Flächen unterscheiden sich systematisch, die Gebäudenutzfläche wird aus dem beheizten Volumen abgeleitet und ist meist größer als die Wohnfläche. Wer die kleinere Wohnfläche einsetzt, erhält einen zu hohen Kennwert und damit eine zu schlechte Klasse. Das ist ein häufiger Fehler bei Onlineformularen, die ohne Fachwissen ausgefüllt werden. Weil der Kennwert Energie pro Fläche ist, entscheidet die richtige Bezugsfläche direkt über das Ergebnis. Ein seriöser Bedarfsausweis verwendet daher die korrekte Gebäudenutzfläche und dokumentiert sie nachvollziehbar. Gerade bei verwinkelten Altbauten in Berlin und Brandenburg ist die saubere Flächenermittlung wichtig. Für Berechnungen ab dem 1. Januar 2027 führt das GModG eine neue Bilanzbezugsfläche ein (Stand 29.09.2026). Wir ermitteln die Fläche fachlich korrekt, damit Ihre Effizienzklasse stimmt.

Der Endenergiekennwert ist die im Gebäude benötigte Energie für Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls Lüftung, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Er liegt näher an den zu erwartenden Kosten und ist für Kaufinteressenten meist der greifbarere Wert. Der Primärenergiebedarf bezieht zusätzlich die vorgelagerte Kette des Energieträgers ein, also Gewinnung, Umwandlung und Transport. Netzstrom (1,8) und Heizöl (1,1) haben dabei einen höheren Primärenergiefaktor als Holz (0,2) oder Umweltwärme (0,0). Deshalb kann ein Gebäude mit Wärmepumpe beim Primärenergiebedarf besser abschneiden als ein baugleiches mit Ölheizung, selbst bei ähnlichem Endenergiebedarf. Der Bedarfsausweis weist beide Werte aus, die Effizienzklasse folgt aus dem Endenergiekennwert. Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise ist in Immobilienanzeigen der Primärenergiebedarf anzugeben, die Klasse von Wohngebäuden folgt weiter aus der Endenergie. Für viele Brandenburger Bestandsgebäude mit fossiler Wärme verbessert sich der Primärenergiebedarf durch einen Wechsel auf eine Wärmepumpe deutlich.

Ja, ein Bedarfsausweis mit geschätzten statt erfassten Bauteildaten kann leicht eine oder mehrere Klassen danebenliegen. Häufige Fehlerquellen sind eine falsche Bezugsfläche, unvollständig erfasste Dämmschichten oder pauschal angenommene U-Werte. Gerade bei Altbauten in Berlin mit dicken Ziegelwänden, nachträglich eingebauten Fenstern und teilgedämmten Dächern streuen die realen Werte stark, sodass eine genaue Aufnahme entscheidend ist. Ein sauber dokumentierter Ausweis nennt seine Datengrundlage und ist dadurch überprüfbar. Onlineausweise ohne Objektbezug, die aus wenigen Formularfeldern erzeugt werden, sind besonders fehleranfällig und im Streitfall angreifbar. Weil die ausstellende Person für die Richtigkeit haftet, ist eine belastbare Datenaufnahme kein Luxus, sondern Voraussetzung. Wir dokumentieren, welche Werte gemessen, welche aus Plänen entnommen und welche fachlich angenommen wurden. So erhalten Sie ein Ergebnis, das im Verkauf Bestand hat.

Bei Online-Bestellung kostet der Bedarfsausweis für Wohngebäude 129 Euro Festpreis (Endpreis). Sie geben die Daten selbst ein, wir prüfen sie, berechnen den Ausweis und senden ihn mit Registriernummer als PDF. Mit Vor-Ort-Termin, bei dem wir die Daten bei Ihnen aufnehmen, kostet er 399 Euro. Optional sind ein 24-Stunden-Express für 24,99 Euro (nur bei Online-Bestellung) und Druck mit Postversand für 12 Euro. Alle aktuellen Preise finden Sie in der Preisübersicht auf dieser Seite.

Weil er echte Ingenieurarbeit erfordert und nicht auf vorhandenen Abrechnungen aufbaut. Beim Bedarfsausweis werden Bauteile, Dämmung und Anlagentechnik einzeln erfasst und nach einem anerkannten Verfahren wie der DIN V 18599 bilanziert. Der Verbrauchsausweis nimmt dagegen nur die abgerechneten Verbräuche dreier Jahre und bereinigt sie um die Witterung, das ist deutlich schneller. Der Mehraufwand des Bedarfsausweises liegt vor allem in der Prüfung der Gebäudedaten und der Berechnung, nicht im PDF am Ende. Dafür liefert er ein objektives, belastbares Ergebnis mit bauteilbezogenen Empfehlungen, das ein reiner Verbrauchsausweis nicht bieten kann. Online kostet der Bedarfsausweis bei uns 129 Euro, der Verbrauchsausweis 49 Euro. Für Verkauf und Sanierungsplanung ist dieser Mehrwert den Aufpreis meist wert. Gerade beim älteren Berliner und Brandenburger Bestand rechtfertigt die ehrliche Bewertung den höheren Preis.

Meist nicht. Am Markt kursieren Onlineausweise für unter 20 Euro, die ohne jede Objektkenntnis aus wenigen Formularfeldern erzeugt werden. Solche Ausweise sind oft ungenau, teils rechtlich angreifbar und im Streitfall wertlos. Da Sie die Kennwerte in der Immobilienanzeige veröffentlichen und dem Käufer übergeben müssen, fällt ein Fehler direkt auf Sie zurück, mit einem Bußgeldrisiko bis 10.000 Euro nach § 108 GModG. Ein seriöser Bedarfsausweis dagegen beruht auf geprüften Gebäudedaten und trägt eine amtliche Registriernummer. Der Preisunterschied steht in keinem Verhältnis zu einem möglichen Bußgeld oder einem gescheiterten Verkauf. Für ein Objekt im Wert mehrerer hunderttausend Euro, wie in Berlin und Brandenburg üblich, ist der seriöse Ausweis die sichere Wahl. Weil die ausstellende Person haftet, ist er zugleich ein Stück Rechtssicherheit. Wir erstellen ihn auf Basis Ihrer Objektdaten, prüfen Plausibilität und Vollständigkeit und fragen fehlende Details nach.

Die Effizienzklasse ordnet das Gebäude anhand seines Endenergiekennwerts auf einer Skala von A+ für Passivhausniveau bis H für sehr ineffiziente, unsanierte Gebäude ein; diese Skala bleibt für Wohngebäude auch ab 2027 bestehen. Je niedriger der Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, desto besser die Klasse. Ein Neubau nach aktuellem Standard erreicht meist A+ bis B, ein gut sanierter Bestand oft B oder C, während unsanierte Altbauten häufig in F, G oder H liegen (Orientierung). Die Klassengrenzen legt Anlage 10 GModG fest, von A+ (bis 30) bis H (über 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr); die exakte Einordnung ergibt sich aus dem berechneten Wert. Die Klasse ist zunehmend wertrelevant, weil Käufer und Banken stärker auf die energetische Qualität achten. Eine schlechte Klasse führt in Verhandlungen oft zu Preisabschlägen, gerade in den angespannten Märkten von Berlin und Brandenburg. Der Bedarfsausweis zeigt die Klasse objektiv und unabhängig vom Nutzerverhalten.

Ein unsaniertes Gebäude aus Baujahren vor 1978 liegt meist bei 180 bis 300 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, also in den Klassen F, G oder H. Ein Berliner Gründerzeitbau vor 1919 erreicht unsaniert oft 200 bis 300 kWh und damit Klasse G bis H, ein Siedlungshaus der Zwischenkriegszeit eher 180 bis 250 kWh (Beispiel/Orientierung). Freistehende Brandenburger Einfamilienhäuser schneiden wegen ihrer großen Außenfläche pro Wohnung häufig noch etwas schlechter ab als die kompakte Berliner Etagenwohnung. Nach einer umfassenden Sanierung mit Dämmung, neuen Fenstern und moderner Heizung sind Klasse C oder B erreichbar, was den Energiebedarf grob halbiert bis drittelt. Ein Beispiel: Ein freistehendes Haus von 1965 mit rund 235 kWh (Klasse G) kann durch Sanierung auf etwa 95 kWh (Klasse C) sinken, also rund 60 Prozent weniger (Beispiel/Orientierung). Weil ein großer Teil des regionalen Bestands aus energetisch schwachen Baujahren stammt, ist das Verbesserungspotenzial hier besonders groß. Der Bedarfsausweis macht diesen Ausgangspunkt sichtbar. Auf Wunsch zeigen wir direkt, welche Maßnahmen welche Klasse ermöglichen.