GEG-Nachweis

Der GEG-Nachweis ist der umgangssprachliche Sammelbegriff für die Dokumente, mit denen Sie die Einhaltung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher GEG) belegen. Im Bestand sind das vor allem die Unternehmererklärung des ausführenden Betriebs, bei umfassender Sanierung die Gesamtbilanz nach DIN V 18599 und der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung. Adressat der Pflicht ist stets die Eigentümerschaft, die der Behörde auf Verlangen belegen muss, dass die Anforderungen erfüllt sind. Anders als beim Neubau wird nicht zwingend das ganze Gebäude bilanziert, sondern häufig nur das geänderte Bauteil nach den Höchstwerten der Anlage 7 GModG geprüft. Welche Dokumente konkret nötig sind, hängt vom Vorhaben ab, etwa ob Sie eine Fassade dämmen, die Heizung tauschen oder verkaufen. In Berlin und Brandenburg ist der Nachweis besonders relevant, weil ein großer Teil des Bestands aus energetisch schwachen Baujahren stammt und unsanierte Altbauten häufig über 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr in den Klassen G und H liegen. Von den 338.557 Wohngebäuden in Berlin (Ende 2025) sind 56,3 Prozent Ein- und Zweifamilienhäuser, für die diese Nachweise typisch sind (Beispiel/Orientierung). Wir ordnen Ihren Fall im kostenlosen Erstgespräch ein und benennen die nötigen Dokumente.

Im Bestand kommen im Wesentlichen drei Nachweise zusammen, die je nach Vorhaben einzeln oder gemeinsam nötig sind. Die Unternehmererklärung bestätigt, dass eine einzelne Maßnahme wie eine Dämmung die Bauteilanforderungen des GModG einhält, und ist aufzubewahren und auf Verlangen der Behörde vorzuzeigen. Der Energieausweis übersetzt die energetische Qualität in eine Kennzahl und eine Effizienzklasse und ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht. Bei umfassender Sanierung tritt die Gesamtbilanz nach DIN V 18599 hinzu, die das ganze Gebäude bewertet und zugleich Grundlage für Förderung ist. Die häufigste Verwechslung ist die zwischen Energieausweis und ordnungsrechtlichem Nachweis, denn der Ausweis allein belegt nicht die Einhaltung der Bauteilanforderungen bei einer Änderung. Für Nichtwohngebäude gelten eigene Referenzwerte und ein zonales Rechenverfahren, das GModG gilt aber auch dort. Gerade im dicht bebauten Berlin mit vielen Mehrfamilienhäusern und im ländlicheren Brandenburg mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern unterscheidet sich, welcher Nachweis im Vordergrund steht. Welche Kombination Ihr Vorhaben braucht, klären wir vorab.

Das hängt vom Umfang Ihrer Sanierung ab. Beim Bauteilverfahren nach § 36 GModG muss jedes geänderte Bauteil für sich die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten, der Nachweis läuft über die Unternehmererklärung und ist einfach und günstig. Beim Bilanzverfahren nach § 38 GModG wird das ganze Gebäude nach der Sanierung bilanziert und darf den Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzneubaus um höchstens 40 Prozent überschreiten. Das Bilanzverfahren ist aufwendiger, aber flexibler, weil ein sehr gutes Bauteil ein schwächeres ausgleichen kann. Für eine einzelne Maßnahme wie einen Fenstertausch reicht meist das Bauteilverfahren, für eine Sanierung zum Effizienzhaus über KfW 261 ist die Gesamtbilanz ohnehin nötig. Im heterogenen Berliner und Brandenburger Bestand aus Gründerzeitaltbau, Siedlungshäusern und Umland-Einfamilienhäusern kann sich das Bilanzverfahren lohnen, wenn Denkmalauflagen einzelne Bauteile begrenzen. Wir prüfen für Ihr Gebäude, welcher Weg günstiger und förderoptimal ist.

Die Unternehmererklärung ist die schriftliche Bestätigung eines ausführenden Fachbetriebs, dass eine durchgeführte Maßnahme die Anforderungen des GModG einhält, etwa den geforderten U-Wert einer Dämmung. Sie ist der Standardnachweis für Einzelmaßnahmen im Bestand und knüpft an die Bauteilanforderungen der Anlage 7 an. Die Erklärung ist mindestens zehn Jahre aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen, eine aktive Einreichung ist im Regelfall nicht nötig. Verantwortlich für die Einhaltung bleibt die Eigentümerschaft, fachlich verantwortet der Betrieb seine Angaben. Für die Förderung reicht die Unternehmererklärung allein nicht aus, dort braucht es zusätzlich die Bestätigung einer dena-gelisteten Fachperson. Wir begleiten die Unternehmererklärungen, damit die Zielwerte aus der Planung tatsächlich eingehalten und dokumentiert werden. Gerade bei Sanierungen in Berlin und Brandenburg, wo mehrere Gewerke zusammenwirken, verhindert das spätere Rückfragen der unteren Bauaufsichtsbehörde. So bleibt Ihr Nachweis prüf- und förderfest.

Wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus geändert und der Nachweis über eine Gesamtbilanz nach § 38 geführt, verlangt das GModG vor Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person, sofern dieses unentgeltlich angeboten wird. Diese Vorgabe ist zugleich eine Chance, weil eine fundierte Beratung häufig in einen individuellen Sanierungsfahrplan mündet, der Fördervorteile eröffnet. Eine ausführliche Energieberatung mit Sanierungsfahrplan fördert die BAFA über das Programm Energieberatung für Wohngebäude mit 50 Prozent, gedeckelt auf bis zu 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bis zu 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Wer anschließend geförderte Einzelmaßnahmen umsetzt, erhält mit einem iSFP 5 Prozentpunkte Bonus auf den Kostenanteil über 30.000 Euro je Antrag. Auch ohne strikte Pflicht ist die Beratung sinnvoll, weil sie die richtige Reihenfolge sichert und teure Fehlinvestitionen vermeidet. In Berlin und Brandenburg verzahnen wir die Beratung mit den Landesprogrammen von IBB und ILB. So wird aus einer gesetzlichen Anforderung ein wirtschaftlicher Hebel (Stand 28.09.2026).

Für förderfähige Nachweise und Bilanzierungen ist eine in der Energieeffizienz-Expertenliste der dena geführte Fachperson erforderlich, deren Bestätigung BAFA und KfW verlangen. Für einfache Bauteilnachweise genügt die Unternehmererklärung des ausführenden Betriebs, für Energieausweise gibt es einen eigenen Kreis ausstellungsberechtigter Personen nach § 88 GModG. Ohne dena-Listung entfällt die Förderfähigkeit, und der iSFP-Bonus auf spätere Einzelmaßnahmen bleibt ungenutzt. Die gelistete Fachperson bereitet die Förderanträge vor, liefert die geforderte Dokumentation und bilanziert nach anerkannten Verfahren wie der DIN V 18599. Genau diese saubere Dokumentation entscheidet später darüber, ob Ihr Antrag und die Auszahlung Bestand haben. Energie Optimiert GbR ist dena-gelistet, arbeitet ausschließlich in Berlin und Brandenburg und kennt die Anforderungen der unteren Bauaufsichtsbehörden sowie der Förderstellen IBB und ILB. So entfaltet Ihr Nachweis den vollen Förderhebel. Ein kostenloses PDF ohne diese Grundlage erfüllt die Anforderungen meist nicht.

Ja, das GModG gilt für beheizte oder gekühlte Wohn- und Nichtwohngebäude, für Nichtwohngebäude gelten jedoch eigene Referenzwerte und ein zonales Rechenverfahren. Ein Nichtwohngebäude wird in Zonen unterschiedlicher Nutzung unterteilt, etwa Büro, Lager und Verkauf, die jeweils eigene Nutzungsprofile in der Bilanzierung nach DIN V 18599 erhalten. Das macht die Berechnung aufwendiger als bei einem Wohnhaus, liefert aber ein belastbares Ergebnis für Nachweis und Förderung. Auch im Bestand von Nichtwohngebäuden gelten die Bauteilanforderungen der Anlage 7 GModG bei Änderungen sowie Nachrüstpflichten. Für Nichtwohngebäude erstellen wir derzeit keine Nachweise; wir beraten ausschließlich zu Wohngebäuden in Berlin und Brandenburg.

Diese drei Dokumente werden oft verwechselt, haben aber klar getrennte Rollen. Der Energieausweis ist ein Informationsinstrument für Kauf und Miete und ordnet das Gebäude in eine Effizienzklasse ein. Die Erfüllungserklärung ist der ordnungsrechtliche Nachweis gegenüber der nach Landesrecht zuständigen Behörde, beim Neubau und im Bestand dann, wenn eine Änderung über eine Gesamtbilanz nach § 38 nachgewiesen wird. Die Unternehmererklärung ist die Bestätigung eines Fachbetriebs, dass eine einzelne Maßnahme im Bestand die Anforderungen des GModG einhält. Im typischen Bestandsfall stehen Unternehmererklärung und Energieausweis im Vordergrund, die Erfüllungserklärung wird erst bei einer Gesamtbilanz relevant. Alle drei können nebeneinander nötig sein, etwa wenn im Bestand saniert und anschließend verkauft wird. Wer die Rollen kennt, vermeidet den häufigen Fehler, mit einem günstigen Verbrauchsausweis einen ordnungsrechtlichen Nachweis ersetzen zu wollen. Welche Stelle in Berlin oder Brandenburg zuständig ist, regelt das Landesrecht, wir klären das für Ihr Vorhaben.

Wenn Sie ein Außenbauteil ändern, muss es die Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten aus Anlage 7 des GModG einhalten, der U-Wert beschreibt den Wärmeverlust je Quadratmeter Bauteil und Kelvin Temperaturunterschied. Für eine gedämmte Außenwand liegt der Höchstwert bei rund 0,24 W je Quadratmeter Kelvin, in der Praxis werden mit Förderung meist bessere Werte um 0,20 erreicht. Für Dach und oberste Geschossdecke gilt 0,24, für Flachdächer mit Abdichtung 0,20, für neue Fenster 1,3 (förderfähig erst 0,95) und für Kellerdecke und Wände gegen Erdreich 0,30. Die genauen Werte hängen vom Bauteil und vom Aufbau ab, weshalb die Planung die Dämmstärke daraus ableitet. Die Einhaltung bestätigt der ausführende Betrieb mit der Unternehmererklärung, für Förderung sind teils schärfere Zielwerte nötig als das gesetzliche Minimum. Gerade im Berliner Gründerzeitbestand, wo eine Außendämmung an der Schaufassade oft ausscheidet, verlagern sich die Werte auf Innendämmung, Dach und Fenster. Wir legen die Zielwerte so fest, dass Ordnungsrecht und Förderung zusammenpassen. Alle genannten Werte sind Orientierung und werden gebäudekonkret berechnet.

Betrifft eine Änderung mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes, etwa aller Außenwände, müssen die geänderten Flächen die energetischen Anforderungen des GModG einhalten, das regelt das Bauteilverfahren nach § 36 GModG. Kleinere, geringfügige Änderungen unter dieser Schwelle lösen die Anforderung dagegen nicht aus. Praktisch bedeutet das: Wer bei einem größeren Umbau die Fassade oder das Dach überwiegend erneuert, muss die U-Werte der Anlage 7 einhalten und dies über eine Unternehmererklärung belegen. Wer nur einen kleinen Bereich ausbessert, bleibt in der Regel unterhalb der Schwelle. Diese Regel wird häufig übersehen und führt sonst zu Pflichtverstößen oder teuren Nachbesserungen. Wer ohnehin saniert, sollte die Pflicht kennen, weil sie sich mit Förderung verbinden lässt und aus der gesetzlichen Auflage eine geförderte Verbesserung macht. Im heterogenen Bestand von Berlin und Brandenburg mit vielen Umbauten an Altbauten ist diese Einordnung besonders wertvoll. Wir dokumentieren, welche Bauteile die Schwelle überschreiten, und planen die Maßnahmen förderoptimal.

Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, können Sie im Bestand nach dem Bilanzverfahren des § 38 GModG das gesamte Gebäude bilanzieren. Das geänderte Gebäude darf den Jahresprimärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzneubaus dann um höchstens 40 Prozent überschreiten, daher der Merksatz 140 Prozent. Der Vorteil liegt in der Flexibilität: Ein besonders gutes Bauteil, etwa eine sehr effiziente Wärmepumpe, kann ein schwächeres ausgleichen, das aus baulichen Gründen nicht optimal zu dämmen ist. Grundlage ist die Bilanzierung nach DIN V 18599, die das Zusammenspiel von Hülle, Anlagentechnik und Nutzung monatsweise abbildet. Dieses Verfahren lohnt sich vor allem bei umfassenden Sanierungen, etwa auf dem Weg zum Effizienzhaus über den KfW-Kredit 261. Für ein Berliner Gründerzeithaus, an dem eine Außendämmung ausscheidet, kann das Bilanzverfahren der einzig gangbare Weg sein. Wir rechnen, ob sich für Ihr Gebäude das Bauteilverfahren oder die Gesamtbilanz mehr lohnt.

Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine 65-Prozent-Pflicht mehr: Die Regel des früheren § 71 GEG ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen, ebenso die Stichtage nach Gemeindegröße und kommunaler Wärmeplanung (30. Juni 2026 in Berlin, 30. Juni 2028 in vielen Brandenburger Gemeinden) und die Pflichtberatung vor dem Einbau fossiler Heizungen. Eigentümer:innen wählen frei zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Hybrid, Solarthermie, Gas- oder Ölheizung (§ 42 GModG). Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt eine Bio-Treppe: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff (§ 43 GModG). Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Die Wärmepläne der Kommunen bleiben trotzdem wichtig, weil sie zeigen, ob für Ihre Adresse ein Wärmenetz kommt. Wir ordnen Ihren Heizungstausch in Berlin oder Brandenburg entsprechend ein (Stand 28.09.2026).

Grundsätzlich jede: Das GModG nennt in § 42 die Optionen für den Ersatz einer Heizung, vom Anschluss an ein Wärmenetz über die elektrische Wärmepumpe, eine Hybridheizung, Biomasse und Solarthermie bis zur Gas- oder Ölheizung. Bei neuen Gas- und Ölheizungen ist aber ab 2029 ein steigender Bio-Anteil nachzuweisen, was die Betriebskosten erhöhen kann. Für viele Berliner Mehrfamilienhäuser ist der Anschluss an das vorhandene Fernwärmenetz oft die einfachste Lösung, während im Brandenburger Umland die Luft-Wasser-Wärmepumpe verbreitet ist. Wichtig ist die richtige Reihenfolge: Wer zuerst die Hülle dämmt, senkt den Wärmebedarf und kann die neue Heizung kleiner und effizienter auslegen. Die Heizungsförderung läuft über das KfW-Programm 458 mit einer Grundförderung von 30 Prozent und mit Einkommensbonus bis insgesamt 70 Prozent, bei niedrigem Einkommen bis 80 Prozent. Ordnungsrechtlich bestätigt der Fachbetrieb den Einbau mit einer Unternehmererklärung, für die Förderung braucht es zusätzlich die Bestätigung nach Durchführung. Wir ordnen den Heizungstausch in den zeitlichen Rahmen der örtlichen Wärmeplanung ein, damit Sie nicht an einem künftigen Wärmenetz vorbeiplanen. So vermeiden Sie eine überdimensionierte Anlage und dauerhaft höhere Betriebskosten.

Neben Anforderungen bei Änderungen kennt das GModG Pflichten, die unabhängig von einem Bauvorhaben gelten und häufig übersehen werden. Dazu zählen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs nach § 35 GModG und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG. Das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Ausnahmen, wenn die Eigentümerschaft das Haus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat; nach einem Eigentümerwechsel gilt dann eine Frist von zwei Jahren. Diese Pflichten sind laufend zu erfüllen, ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden. Im Berliner und Brandenburger Bestand mit vielen älteren Gebäuden sind gerade diese Punkte relevant. Wer ohnehin saniert, kann die Nachrüstung mit Förderung verbinden und die Pflicht in eine geförderte Verbesserung überführen. Wir prüfen, welche Nachrüstpflichten Ihr Gebäude betreffen, und priorisieren sie im Fahrplan. So vermeiden Sie Bußgelder und nutzen zugleich Fördermittel.

Eine reine Instandsetzung ohne energetische Verschlechterung löst nach dem GModG in der Regel keine Nachweispflicht aus. Wer einen Riss im Putz ausbessert oder ein einzelnes defektes Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, bleibt meist unterhalb der auslösenden Schwelle. Sobald jedoch Bauteile in nennenswertem Umfang erneuert werden, greift die 10-Prozent-Regel und die Bauteilanforderungen der Anlage 7 sind einzuhalten. Die Grenze zwischen Reparatur und anforderungsauslösender Änderung ist im Einzelfall nicht immer offensichtlich, deshalb lohnt eine vorherige Einordnung. Wird die Schwelle überschritten, bestätigt der ausführende Betrieb die Einhaltung mit einer Unternehmererklärung. Für Berliner und Brandenburger Bestandsgebäude, in denen oft schrittweise saniert wird, ist diese Abgrenzung wichtig, um Pflichtverstöße zu vermeiden. Wer die Grenze kennt, kann eine ohnehin anstehende Reparatur bewusst zur geförderten Verbesserung ausweiten. Wir sagen Ihnen vorab, ob Ihr Vorhaben eine Nachweispflicht auslöst.

Die DIN V 18599 ist das im GModG vorgeschriebene Rechenverfahren und seit dem 1. Januar 2024 auch für Wohngebäude maßgeblich, ab dem 1. Januar 2027 in der Fassung DIN/TS 18599: 2025-10 (Stand 29.09.2026). Sie bildet das Gebäude als Zusammenspiel von Hülle, Anlagentechnik und Nutzung ab und rechnet monatsweise, das frühere vereinfachte Verfahren nach DIN V 4108 und DIN V 4701 entfällt für Neuberechnungen. Im Bestand ist die Bilanzierung nötig, sobald Sie das Bilanzverfahren nach § 38 wählen oder einen Bedarfsausweis erstellen. Sie ist zugleich die Grundlage für Förderanträge bei BAFA und KfW, weshalb eine einmal erstellte Bilanz doppelt genutzt werden kann. Das Verfahren ist detaillierter und bildet moderne Technik wie Wärmepumpen, Lüftung und solare Gewinne realistischer ab. Für Sie als Eigentümerschaft bedeutet das mehr Aussagekraft, die eigentliche Arbeit mit der Norm übernimmt die Fachperson. Im Berliner und Brandenburger Bestand mit sehr unterschiedlichen Baualtern liefert die Bilanzierung eine belastbare Grundlage für die Maßnahmenplanung. Wir rechnen mit geprüfter Software und dokumentieren die Annahmen nachvollziehbar.

Es gibt zwei Typen des Energieausweises, die das GModG vorsieht. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf theoretisch aus Hülle und Technik nach DIN V 18599, unabhängig vom Nutzerverhalten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre (ab 01.01.2027 zwei Jahre) und ist deshalb stark vom Verhalten der Bewohnenden geprägt. Im Bestand sind unter bestimmten Voraussetzungen beide zulässig; bis 31.12.2026 brauchen kleine, unsanierte Wohngebäude bei Verkauf oder Vermietung mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 den Bedarfsausweis, ab 01.01.2027 entfällt diese Pflicht. Für Förderanträge ist ein Energieausweis in der Regel keine Voraussetzung, beim Effizienzhaus rechnet die Fachperson ohnehin den Energiebedarf, und für den WPB-Bonus der KfW kann ein Bedarfsausweis der Klasse H den Nachweis liefern (Stand 29.09.2026). Sobald Sanierung oder Förderung Thema sind, raten wir fast immer zum Bedarfsausweis, weil er eine belastbare Grundlage für die Maßnahmenplanung liefert. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, sagt aber wenig über die bauliche Qualität aus. Beide Ausweise ordnen das Gebäude in eine Effizienzklasse von A+ bis H ein, ein unsanierter Berliner Altbau liegt oft in G oder H über 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr. In Berlin und Brandenburg empfehlen wir bei jeder Sanierungsabsicht den Bedarfsausweis, um Ordnungsrecht und Förderung zu verbinden. Welcher Ausweis für Ihren Fall passt, klären wir vorab.

Bei Verkauf und Vermietung ist der Energieausweis nach dem GModG Pflicht und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, danach ist er dem Erwerbenden oder Mietenden zu übergeben. Bereits in der Immobilienanzeige sind wesentliche Angaben aus dem Ausweis zu nennen, etwa der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger und die Effizienzklasse; für ab 01.01.2027 ausgestellte Ausweise gehören Primärenergiebedarf und Ausstellungsdatum dazu. Fehlen diese Angaben, kann das als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden. Für ein zum Verkauf stehendes unsaniertes Gebäude kann der Ausweis auch ein Argument sein, weil er den Käufer:innen die energetische Ausgangslage transparent macht. Ein beiliegender individueller Sanierungsfahrplan verstärkt diesen Effekt, weil er zusätzlich den Weg zur Verbesserung zeigt. Für den Berliner und Brandenburger Bestandsmarkt mit vielen Eigentümerwechseln ist das ein handfester Vorteil. Der Ausweis ist gebäudebezogen und gilt bei einem Eigentümerwechsel weiter. Wir stellen den passenden Ausweis aus und bündeln ihn auf Wunsch mit einem Sanierungsfahrplan.

Der Energieausweis ist nach dem GModG zehn Jahre gültig, danach ist bei erneutem Verkauf oder erneuter Vermietung eine Neuausstellung nötig. Nach umfangreichen Sanierungen empfiehlt sich eine vorzeitige Neuausstellung, weil sich die Kennzahl verbessert und der höhere Wert des Gebäudes sichtbar wird. Faktisch verliert der Ausweis an Aussagekraft, sobald umfangreiche Änderungen den energetischen Zustand verändern. Ein Ausweis, der vor einer Sanierung ausgestellt wurde, spiegelt danach nicht mehr die tatsächliche Qualität wider. Für die Bewertung einer Immobilie in Berlin oder Brandenburg ist ein aktueller Ausweis daher ein Vorteil. Wer verkauft oder vermietet, sollte prüfen, ob der vorhandene Ausweis noch gültig und aussagekräftig ist. Bei einem Bedarfsausweis lässt sich die neue Kennzahl direkt aus der aktualisierten Bilanzierung ableiten. Wir prüfen die Gültigkeit und stellen bei Bedarf einen neuen Ausweis aus.

Das GModG verknüpft mehrere Fristen und Pflichten, deren Missachtung teuer werden kann. Unternehmererklärungen aus Sanierungen und der Energieausweis müssen aufbewahrt und auf Verlangen vorgezeigt werden. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil nachweisen (§ 43 GModG). Nachrüstpflichten nach § 35 und § 69 GModG sind laufend zu erfüllen, unabhängig von einem Bauvorhaben. Bei Verkauf und Vermietung ist der Energieausweis vorzulegen und in der Anzeige anzugeben. Für den Berliner und Brandenburger Bestand mit vielen älteren Gebäuden sind vor allem die Nachrüstpflichten relevant. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, weitere Änderungen greifen zum 1. Januar 2027, deshalb prüfen wir den Stand vor jeder größeren Maßnahme. So behalten Sie Fristen und Pflichten im Blick.

Das GModG sieht in seinen Bußgeldvorschriften nach § 108 vor, dass Verstöße als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können, die Höhe hängt vom Tatbestand ab. Bei Energieausweis-Verstößen, etwa dem Nichtvorlegen des Ausweises oder fehlenden Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, sind es bis 10.000 Euro, bei Neubau- und Bauteilverstößen sowie bestimmten Anlagenpflichten bis 50.000 Euro, sonst bis 5.000 Euro. Dazu zählen auch fehlende oder falsche Nachweise und Verstöße gegen Nachrüstpflichten. Neben dem finanziellen Risiko drohen Verzögerungen bei Verkauf und Vermietung, wenn Nachweise fehlen. Ein günstiger, aber untauglicher Nachweis führt am Ende oft zu Nachbesserung und doppeltem Aufwand. Für Eigentümer:innen in Berlin und Brandenburg lohnt es sich daher, den Nachweis von Anfang an belastbar aufzusetzen. Weil zum 1. Januar 2027 weitere Änderungen des GModG in Kraft treten, prüfen wir den aktuellen Stand vor jeder Maßnahme. So senken Sie das Bußgeldrisiko und sichern zugleich Ihre Fördermittel.

Das GEG wurde im Juli 2026 grundlegend geändert und heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-Prozent-Pflicht, die Betriebsverbote für alte Heizkessel und die Pflichtberatung vor dem Einbau fossiler Heizungen sind entfallen. Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil. Die Paragrafen im Bestandsteil wurden neu nummeriert: Das Bauteilverfahren steht jetzt in § 36, das Bilanzverfahren in § 38, die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke in § 35. Weitere Änderungen, etwa beim Energieausweis, gelten ab dem 1. Januar 2027. Die Effizienzklassen von Wohngebäuden bleiben dabei auf der Skala A+ bis H. Die im Nachweis hinterlegte Logik aus Zielwerten und Reihenfolge bleibt weitgehend unberührt, für laufende Vorhaben in Berlin und Brandenburg prüfen wir aber, welche Fassung gilt. So planen Sie auf dem jeweils aktuellen Stand (Stand 28.09.2026).

Für denkmalgeschützte und besonders erhaltenswerte Bausubstanz sieht das GModG Erleichterungen vor, wenn die Anforderungen die Substanz beeinträchtigen oder unwirtschaftlich wären. Für Gebäude unter Denkmalschutz bieten wir keine Leistungen an. Wir erstellen für Baudenkmale also auch keinen GEG-Nachweis.

Die Kosten hängen stark vom Vorhaben ab, weshalb wir mit transparenten Festpreisen arbeiten (Stand 04.08.2026). Einen Verbrauchsausweis erhalten Sie bei uns online für 49 Euro, einen Bedarfsausweis online für 129 Euro, jeweils mit Vor-Ort-Termin für 399 Euro (Ein- und Zweifamilienhaus). Den GEG-Nachweis für Neubau oder Erweiterung eines Ein- oder Zweifamilienhauses bieten wir zum Festpreis von 690 Euro an, für Mehrfamilienhäuser und Sonderfälle ab 1.290 Euro. Ein Gesamtnachweis über das Bilanzverfahren bei umfassender Sanierung wird nach Aufwand kalkuliert, den Festpreis nennen wir vor Beauftragung. Die begleitende Energieberatung wird von der BAFA mit 50 Prozent gefördert, gedeckelt auf bis zu 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bis zu 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Wer den Nachweis mit der Förderung zusammen denkt, zahlt die Bilanzierung nicht doppelt, weil dieselbe Rechnung für Ordnungsrecht und Antrag dient. Der genaue Preis richtet sich nach Größe, Komplexität und Gebäudetyp, ein verwinkelter Altbau ist aufwendiger als ein einfaches Reihenhaus. Weil wir ausschließlich in Berlin und Brandenburg arbeiten, sind Anfahrt und Terminierung planbar. Ihren konkreten Festpreis nennen wir im kostenlosen Erstgespräch.

Der wirtschaftliche Hebel liegt darin, dass die Bilanzierung nach DIN V 18599 zugleich Grundlage für Förderanträge ist. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude teilt sich in Einzelmaßnahmen über die BAFA und die Effizienzhaus-Sanierung über den KfW-Kredit 261. Für den Heizungstausch stellt die KfW über das Programm 458 direkte Zuschüsse bereit, mit einer Grundförderung von 30 Prozent und mit Einkommensbonus bis insgesamt 70 Prozent, bei niedrigem Einkommen bis 80 Prozent. Für Förderung genügt der reine GEG-Nachweis nicht, nötig ist die Bestätigung einer dena-gelisteten Fachperson, bei der Effizienzhaus-Sanierung zusätzlich eine Energiebedarfsberechnung. Wichtig ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden, eine nachträgliche Förderung ist ausgeschlossen. In Berlin und Brandenburg verzahnen wir die Bundesförderung mit den Landesprogrammen von IBB und ILB. So stammen die Nachweise für Ordnungsrecht und Förderung aus einer Quelle und Sie zahlen nichts doppelt.

Ein individueller Sanierungsfahrplan bringt bei geförderten BEG-Einzelmaßnahmen 5 Prozentpunkte Bonus, seit dem 21.07.2026 aber nur auf den Betrag über 30.000 Euro je Antrag (erste Wohneinheit). Bei einer Fassadendämmung für beispielhaft 40.000 Euro in einem Antrag sind das mit iSFP 6.500 Euro Zuschuss, ohne iSFP 4.500 Euro, weil dann höchstens 30.000 Euro förderfähig sind (Beispielwert). Denn zusätzlich verdoppelt sich die gemeinsame Förderhöchstgrenze der Einzelmaßnahmen für die erste Wohneinheit von 30.000 auf 60.000 Euro. Der iSFP selbst wird von der BAFA mit 50 Prozent bezuschusst, gedeckelt auf bis zu 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bis zu 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Für den Bestand ist er doppelt wertvoll, weil er die richtige Reihenfolge Hülle vor Heizung sichert und den GEG-Nachweis förderoptimal einbettet. Ob sich in Berlin oder Brandenburg zusätzlich Landesprogramme von IBB oder ILB nutzen lassen, prüfen wir im Einzelfall. Wir erstellen den iSFP dena-gelistet und binden ihn in Ihre Nachweisstrategie ein. Alle Werte sind Beispiele zur Orientierung (Stand 28.09.2026).

Für energetische Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, das älter als zehn Jahre ist, gibt es die Steuerermäßigung nach § 35c EStG als Alternative zur Zuschussförderung. Darüber lassen sich 20 Prozent der Kosten verteilt über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen, höchstens 40.000 Euro je Objekt, für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Kosten für Energieberater:innen, die die Maßnahme planerisch begleiten oder beaufsichtigen, zählen zu 50 Prozent mit. Zuschuss und Steuerermäßigung für dieselbe Maßnahme schließen sich aus, Sie müssen sich also je Maßnahme entscheiden. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation und der Höhe der jeweiligen Förderung ab. Bei stark geförderten Maßnahmen ist meist der Zuschussweg vorteilhafter, bei niedriger Grundförderung kann § 35c EStG attraktiver sein (Beispiel/Orientierung). Dies ist keine Steuerberatung, bitte prüfen Sie die konkrete Gestaltung mit Ihrer Steuerberatung. Wir zeigen die förderrechtlichen Optionen auf, treffen die steuerliche Entscheidung aber nicht für Sie. So behalten Sie in Berlin und Brandenburg beide Wege im Blick.

In Berlin ergänzt die Investitionsbank Berlin (IBB) die Bundesförderung über ein Programm zur energetischen Gebäudesanierung, das den KfW-Kredit 261 mit einer Zinsverbilligung ausstattet. Sie beträgt bis zu 0,6 Prozent pro Jahr und gilt für Vermieter:innen, Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, selbstnutzende Eigentümer:innen erhalten den KfW-Kredit über die IBB zu KfW-Konditionen. Der KfW-Kredit selbst reicht seit dem 21.07.2026 bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, der Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Stufe 0 bis 15 Prozent (Stand 28.09.2026). Der GEG-Nachweis und die Bilanzierung sind die Grundlage, auf der ein solcher Effizienzhaus-Weg überhaupt aufsetzt. Bund und Land dürfen zusammen höchstens 60 Prozent der förderfähigen Kosten abdecken. Berlin zählte Ende 2025 338.557 Wohngebäude und mehr als zwei Millionen Wohnungen, viele davon aus energetisch schwachen Baujahren mit hohem Nachweis- und Sanierungsbedarf. Programme ändern sich, weshalb wir den aktuellen Stand vor jedem Antrag prüfen. Die für Ihr Vorhaben passende Kombination aus Bund und Land rechnen wir im Einzelfall durch.

In Brandenburg ergänzt die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) die Bundesförderung, etwa über den Brandenburg-Kredit Energieeffizienter Wohnungsbau für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften: Wer mit KfW-Förderung Mietwohnraum auf Effizienzhaus-Niveau bringt, erhält dort zusätzlich einen ILB-Tilgungszuschuss von bis zu 5 Prozent des um den KfW-Tilgungszuschuss geminderten Darlehens. Selbstnutzende Eigentümer:innen fördert die ILB über die Wohneigentumsförderung mit 10.000 Euro Zuschuss und bis zu 230.000 Euro zinsfreiem Darlehen, allerdings nur in festgelegten innerstädtischen Gebieten (etwa Sanierungsgebieten und „Vorranggebieten Wohnen“) und bei Baukosten ab 500 Euro je Quadratmeter, abhängig von Einkommensgrenzen (Stand 28.09.2026). Eine Überfinanzierung derselben Kosten ist ausgeschlossen. Der GEG-Nachweis und die Bilanzierung nach DIN V 18599 sind dabei die Grundlage, auf der ein Effizienzhaus-Weg über den KfW-Kredit 261 aufsetzt. Brandenburg zählte Ende 2025 rund 1,40 Millionen Wohnungen, viele davon in freistehenden Einfamilienhäusern mit hohem Sanierungsbedarf. Ob Ihr Haus in einer förderfähigen Gebietskulisse liegt, prüfen wir vorab. Die genauen Bedingungen prüfen wir im Einzelfall und verzahnen sie mit dem Nachweis.

Kostenlose Onlinerechner und sehr günstige Verbrauchsausweise wirken verlockend, decken aber nur einen kleinen Teil der Nachweiswelt ab. Sie liefern keine förderfähige Bilanzierung nach DIN V 18599, keine Bestätigung einer dena-gelisteten Fachperson und keine Haftung für die Richtigkeit. Wird der Nachweis für die Behörde oder für Förderung gebraucht, entsteht am Ende doppelter Aufwand, weil die Bilanzierung ohnehin erstellt werden muss. Ein untauglicher Nachweis gefährdet zudem Fördermittel und kann ein Bußgeldrisiko nach § 108 GModG auslösen. Bei einer Fassadendämmung für 40.000 Euro in einem Antrag entscheidet der iSFP über rund 2.000 Euro Zuschuss (6.500 statt 4.500 Euro), deutlich mehr als der Preis eines soliden Nachweises (Beispielwert). Der scheinbar teurere Weg ist häufig der günstigere, weil er die Förderung erschließt und Doppelarbeit spart. In Berlin und Brandenburg kommt hinzu, dass nur eine gelistete Fachperson die Verzahnung mit IBB und ILB sauber abbildet. Wir stellen den Nachweis von Anfang an prüf- und förderfest zusammen.