GEG-Pflichten für Eigentümer: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) und betrifft nicht nur Neubauten. Auch wer bereits Eigentümer:in eines Bestandsgebäudes in Berlin oder Brandenburg ist, unterliegt einer Reihe von Pflichten, die teils unabhängig von einem konkreten Bauvorhaben gelten. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte ein und zeigt, worauf es in der Praxis ankommt.

Nachrüstpflichten, die unabhängig vom Bauvorhaben gelten

Neben Anforderungen bei baulichen Änderungen kennt das GModG Pflichten, die einfach dadurch entstehen, dass man Eigentümer:in eines Gebäudes ist. Dazu zählen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs und die Dämmung zugänglicher, bisher ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Heizkessel ist mit dem GModG entfallen, bestehende Kessel dürfen weiterlaufen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Ausnahmen, wenn die Eigentümerschaft das Haus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat; nach dem ersten Eigentümerwechsel seit diesem Datum bleiben dann zwei Jahre für die Nachrüstung, bei jedem späteren Verkauf gelten die Pflichten sofort.

Diese Pflichten sind laufend zu erfüllen, ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Im Berliner und Brandenburger Bestand mit vielen älteren Gebäuden sind gerade diese Punkte in der Praxis relevant.

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

Wer ein Bauteil ändert, muss die U-Werte einhalten

Wird mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert, etwa bei einer größeren Fassaden- oder Dachsanierung, müssen für dieses Bauteil die Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten aus Anlage 7 GModG eingehalten werden. Für eine gedämmte Außenwand liegt dieser Wert bei 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, für neue Fenster bei 1,3 (Stand 28.09.2026, ohne Gewähr). Die Einhaltung bestätigt der ausführende Fachbetrieb mit einer Unternehmererklärung, die aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen ist.

Kleinere, geringfügige Ausbesserungen unterhalb dieser Schwelle lösen die Pflicht in der Regel nicht aus. Gerade bei Gründerzeitfassaden in Berlin, an denen eine Außendämmung aus Denkmalgründen oft ausscheidet, verlagert sich der Fokus dann auf Innendämmung, Dach, Fenster und Anlagentechnik.

Heizungsregeln nach dem GModG

Die frühere 65-Prozent-Regel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen, ebenso die daran gekoppelten Stichtage der kommunalen Wärmeplanung und die Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossilen Heizung. Seit dem 29.07.2026 können Eigentümer:innen frei zwischen mehreren Optionen wählen, darunter Wärmenetz, Wärmepumpe, Hybridheizung, Biomasse, aber auch Gas- und Ölheizungen.

Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sie allerdings schrittweise mit Biomethan, Bioöl oder grünem Wasserstoff betreiben: mindestens 10 Prozent ab dem 1. Januar 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Bereits funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Bei der Wahl der neuen Anlage lohnt deshalb der Blick auf die Betriebskosten der nächsten Jahrzehnte (Stand 28.09.2026). Ein zuvor durchgeführter hydraulischer Abgleich und eine belastbare Heizlast-Berechnung helfen, die neue Anlage richtig zu dimensionieren.

Was bei Verkauf und Vermietung zusätzlich gilt

Bei Verkauf und Vermietung kommt die Pflicht zum Energieausweis hinzu, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist. Bereits in der Immobilienanzeige müssen wesentliche Angaben wie Energiekennwert, Energieträger und Effizienzklasse genannt werden, für ab 01.01.2027 ausgestellte Ausweise zusätzlich das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf statt des Endenergiekennwerts. Fehlen diese Angaben oder die geforderten Nachweise, drohen nach § 108 GModG Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

Praxis in Berlin und Brandenburg

Der Berliner und Brandenburger Gebäudebestand reicht vom Gründerzeitaltbau über den Plattenbau bis zum freistehenden Einfamilienhaus im Umland, entsprechend unterschiedlich fallen die relevanten Pflichten aus. Während in Berliner Mehrfamilienhäusern oft die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen im Vordergrund steht, geht es in Brandenburger Einfamilienhäusern häufig um die Heizungswahl und darum, wie sich der ab 2029 steigende Bio-Anteil einer neuen Gas- oder Ölheizung auf die Kosten auswirkt. Wer eine Sanierung ohnehin plant, kann die gesetzliche Pflicht meist mit einer Förderung verbinden und so aus der Auflage eine wirtschaftlich sinnvolle Verbesserung machen.

Welche Pflichten für Ihr konkretes Gebäude gelten, lässt sich am besten anhand von Baujahr, Heizungsanlage und geplanten Maßnahmen klären. Mit wenigen Angaben zu Ihrem Gebäude erhalten Sie eine erste Einordnung Ihrer Situation.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Alle genannten Werte und Fristen sind Stand 28.09.2026, ohne Gewähr.