Sanierungspflicht beim Hauskauf: Diese Fristen gelten für Käufer

Wer in Berlin oder Brandenburg ein Haus kauft, übernimmt mit dem Eigentum auch bestimmte Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß. Anders als oft angenommen, betrifft das nicht das ganze Gebäude, sondern einzelne, klar umrissene Bauteile und Anlagen. Dieser Beitrag ordnet ein, was beim Eigentümerwechsel wirklich verpflichtend ist, was ein Mythos ist und wie sich das Risiko schon vor dem Notartermin einschätzen lässt.

Welche Pflichten beim Eigentümerwechsel greifen

Das GModG kennt einige Nachrüstpflichten, die unabhängig von einem konkreten Bauvorhaben gelten und teils erst mit dem Eigentümerwechsel relevant werden. Hatte die vorherige Eigentümerschaft ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, konnte sie von bestimmten Ausnahmen profitieren. Wurde das Haus seitdem noch nicht verkauft, gilt für Sie als neue Eigentümerschaft eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Wurde das Haus seit dem 1. Februar 2002 schon einmal verkauft, gelten die Pflichten sofort, eine neue Frist gibt es dann nicht.

Die Zwei-Jahres-Frist im Überblick

Innerhalb der Frist von zwei Jahren nach dem Erwerb (nur beim ersten Verkauf seit dem 1. Februar 2002, sonst sofort) müssen zwei Bereiche geprüft und, sofern nötig, nachgerüstet werden: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Leitungen für Wärmeverteilung und Warmwasser in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser entfällt die Deckenpflicht, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Frist durch Einsparungen amortisiert (§ 35 Abs. 4 GModG). Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zum 29. Juli 2026 entfallen. Ein alter Kessel darf also weiterlaufen, wirtschaftlich lohnt der Tausch wegen hoher Verluste aber oft trotzdem.

Was NICHT verpflichtend ist: verbreitete Mythen

Rund um die Sanierungspflicht beim Hauskauf halten sich mehrere Mythen. Eine vollständige energetische Sanierung des ganzen Hauses ist mit dem Kauf allein nicht verpflichtend, das GModG verlangt nur die genannten Einzelmaßnahmen. Auch ein Heizungstausch ist nicht nötig, eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Ebenso verlangt ein Kauf für sich genommen keinen neuen Energieausweis, dieser muss lediglich zum Zeitpunkt des Verkaufs vorgelegen haben und bleibt für die neue Eigentümerschaft zunächst gültig. Wer plant, ein Bauteil wie Fassade oder Fenster ohnehin zu erneuern, muss dabei zusätzlich die U-Werte der Anlage 7 GModG einhalten, das ist aber an das Bauvorhaben geknüpft, nicht an den Kauf selbst.

Kostenrahmen der Pflichtmaßnahmen zur Orientierung

Die folgende Tabelle zeigt beispielhafte Größenordnungen für die häufigsten Pflichtmaßnahmen. Es handelt sich um grobe Orientierungswerte, die konkrete Summe hängt stark vom Einzelfall ab.

Alle Werte sind Beispiele zur Orientierung, Stand 28.09.2026, ohne Gewähr, und ersetzen kein individuelles Angebot.

Wie die energetische Kaufberatung Risiken vor dem Kauf aufdeckt

Die energetische Kaufberatung sichtet vorhandene Unterlagen wie den Energieausweis, besichtigt das Objekt und ordnet ein, welche der genannten Pflichten konkret bestehen und welcher darüber hinausgehende Sanierungsbedarf wirtschaftlich sinnvoll ist. Das Ergebnis ist eine belastbare Grundlage für Kaufpreis und Folgekosten, keine baurechtliche Zusage, aber eine fundierte Einschätzung, mit der sich auch Preisverhandlungen führen lassen. Gerade bei Berliner Altbauten mit Denkmalauflagen oder bei älteren Brandenburger Einfamilienhäusern mit historisch gewachsener Anlagentechnik lohnt sich der Blick vor dem Notartermin, weil sich Pflichtmaßnahmen und freiwillige Modernisierung dort oft überschneiden. Mehr dazu im Ratgeber Hauskauf: Den energetischen Zustand richtig prüfen.

Praxis in Berlin und Brandenburg

Bei Berliner Mehrfamilienhäusern mit ungedämmter Geschossdecke und älteren Heizanlagen im Keller gelten diese Pflichten unabhängig vom Kauf, die Zwei-Jahres-Frist betrifft vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser im Brandenburger Umland mit ungedämmten Dachböden und Leitungen. In beiden Fällen gilt: Wer die Pflicht frühzeitig kennt, kann sie mit einer ohnehin geplanten Modernisierung und passender Förderung verbinden, statt sie als isolierte Zusatzkosten wahrzunehmen. Mit wenigen Angaben zum Objekt erhalten Sie eine erste Einordnung für Ihr konkretes Objekt.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Alle genannten Fristen, Zahlen und Kosten sind Beispiele, Stand 28.09.2026, ohne Gewähr.