Steuerbonus für Sanierung: 20 % über § 35c EStG absetzen

Wer sein selbst genutztes Wohngebäude in Berlin oder Brandenburg energetisch saniert, muss sich nicht zwingend für einen Zuschuss entscheiden. Über § 35c EStG lässt sich ein Teil der Kosten direkt von der Steuerschuld abziehen, ein Steuerbonus statt einer Zuschussförderung. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und wann sich der Weg lohnt.

Was § 35c EStG regelt

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG erlaubt es Eigentümer:innen selbst genutzter Wohngebäude, 20 Prozent der Kosten bestimmter energetischer Einzelmaßnahmen von der Steuerschuld abzuziehen, verteilt über drei Jahre mit je 7 Prozent im ersten und zweiten Jahr und 6 Prozent im dritten Jahr, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Begünstigt sind unter anderem Wärmedämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch und der hydraulische Abgleich. Das Gebäude muss zum Zeitpunkt der Maßnahme älter als zehn Jahre sein und darf keine Betriebsstätte sein. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Voraussetzung ist eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster. Eine Energieberatung darf sie nur ausstellen, wenn sie mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der Maßnahme betraut war. Für die Kosten einer BAFA-zugelassenen Energieberatung für diese Begleitung beträgt die Steuerermäßigung sogar 50 Prozent der Aufwendungen.

Steuerbonus oder Zuschuss: die Entscheidung

Für dieselbe Maßnahme lassen sich Zuschussförderung, etwa über die BEG-Einzelmaßnahmen, und die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nicht kombinieren: Die Ermäßigung ist ausgeschlossen, wenn ein zinsverbilligtes Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Sie müssen sich je Maßnahme für einen Weg entscheiden. Bei stark bezuschussten Maßnahmen mit hoher Förderquote ist häufig der Zuschussweg vorteilhafter, bei geringerer Grundförderung kann der Steuerbonus attraktiver sein. Wir zeigen im Rahmen der Prüfung beide Optionen auf, die endgültige Entscheidung treffen Sie gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.

Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Brandenburg

Angenommen, eine Eigentümerin lässt an ihrem selbst bewohnten Einfamilienhaus in Potsdam-Mittelmark für 30.000 Euro die Fenster erneuern und einen hydraulischen Abgleich durchführen. Über § 35c EStG kann sie 20 Prozent der Kosten, also 6.000 Euro, geltend machen, verteilt auf drei Jahre. Im ersten und zweiten Jahr sind jeweils 7 Prozent der Kosten (2.100 Euro) absetzbar, im dritten Jahr 6 Prozent (1.800 Euro).

Beispielrechnung, Stand 28.09.2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Voraussetzungen für die Bescheinigung

Damit das Finanzamt die Ermäßigung anerkennt, braucht es eine fachlich fundierte Bescheinigung nach § 35c EStG, die die durchgeführten Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen zuordnet. Wichtig sind eine saubere Dokumentation der Ausgangssituation, der durchgeführten Arbeiten und der erreichten energetischen Verbesserung. Eine vorbereitende Berechnung der Heizlast hilft zusätzlich, die Maßnahme technisch korrekt zu dimensionieren und die Wirksamkeit nachvollziehbar zu belegen.

Welche Gebäude typischerweise profitieren

Am ehesten lohnt sich der Steuerbonus für Eigentümer:innen selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser mit mittlerem energetischem Sanierungsbedarf, bei denen die Zuschussförderung vergleichsweise niedrig ausfällt oder bereits ausgeschöpft ist. Für vermietete Objekte greift § 35c EStG dagegen nicht, hier ist stattdessen die Gebäude-AfA relevant, die sich über ein Restnutzungsdauer-Gutachten erhöhen lässt. In Berlin und Brandenburg mit ihrem breiten Bestand an älteren Ein- und Zweifamilienhäusern kommt diese Konstellation häufig vor.

So gehen wir vor

Wir prüfen Ihre geplanten Maßnahmen und rechnen bei Bedarf Varianten zwischen Zuschuss und Steuerbonus durch. Wenn wir die Maßnahme planerisch begleiten oder beaufsichtigen, stellen wir auch die Bescheinigung nach amtlichem Muster aus, sonst bescheinigt der ausführende Fachbetrieb. Wenn Sie Ihr selbst genutztes Wohngebäude in Berlin oder Brandenburg energetisch sanieren möchten, stellen Sie im Formular weiter unten die Eckdaten Ihres Vorhabens zusammen. Alle genannten Zahlen sind Beispiel und Orientierung, Stand 28.09.2026, ohne Gewähr. Dies ersetzt keine Steuerberatung, die endgültige steuerliche Geltendmachung erfolgt über Ihre Steuererklärung mit Ihrer Steuerberatung.