Kaufpreisaufteilung: Mehr Gebäudeanteil, mehr Abschreibung

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie zählt für die Steuer nicht nur der Gesamtpreis, sondern vor allem, wie er sich auf Gebäude sowie Grund und Boden aufteilt. Denn abschreiben lässt sich ausschließlich der Gebäudeanteil, der Boden nutzt sich nicht ab. Wer die Aufteilung nicht selbst nachvollziehbar begründet, riskiert, dass das Finanzamt ein vereinfachtes Rechenschema anwendet, das den Gebäudeanteil oft zu niedrig ansetzt. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es ankommt.

Warum die Aufteilung über die Höhe der AfA entscheidet

Die jährliche Gebäude-AfA berechnet sich aus dem AfA-Satz multipliziert mit dem abschreibungsfähigen Gebäudewert. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis, desto höher die Bemessungsgrundlage und damit die jährliche Abschreibung. Grund und Boden fließt dagegen nicht in die AfA ein. Eine Verschiebung von wenigen Prozentpunkten vom Boden- zum Gebäudeanteil kann bei größeren Kaufpreisen mehrere zehntausend Euro Bemessungsgrundlage ausmachen, die sich Jahr für Jahr in einer höheren AfA niederschlagen.

Die Arbeitshilfe des Finanzamts und ihre Grenzen

Ohne eigene Aufteilung greift die Finanzverwaltung häufig auf eine eigene Arbeitshilfe zurück, die den Kaufpreis anhand von Bodenrichtwert und einem vereinfachten Sachwertverfahren aufteilt. Dieses Schema ist praktisch, aber nicht immer sachgerecht, insbesondere bei individuellen Lagen, besonderer Bausubstanz oder ungewöhnlichem Modernisierungsgrad. Der Bundesfinanzhof hat wiederholt klargestellt, dass die Arbeitshilfe kein bindendes Recht setzt und eine begründete, gutachterliche Aufteilung vorgehen kann. Eine fundierte Kaufpreisaufteilung dokumentiert deshalb Zustand, Baujahr und Lage des konkreten Objekts, statt nur eine Formel auszufüllen.

Rechenbeispiel für den Brandenburger Speckgürtel

Angenommen, ein Einfamilienhaus im Brandenburger Umland wird für 500.000 Euro gekauft. Die Arbeitshilfe des Finanzamts setzt wegen des hohen Bodenrichtwerts nur 55 Prozent Gebäudeanteil an, also 275.000 Euro. Eine sachgerechte, dokumentierte Aufteilung auf Basis des realen Gebäudezustands kommt dagegen auf 68 Prozent, also 340.000 Euro Gebäudeanteil. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent (Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022) bedeutet das einen Unterschied von 1.300 Euro AfA pro Jahr, bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent rund 455 Euro Steuerentlastung jährlich.

Beispielrechnung, Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Wann sich eine eigene Aufteilung besonders lohnt

Besonders relevant ist eine eigene, dokumentierte Aufteilung bei hohen Bodenrichtwerten in Berlin und im Brandenburger Speckgürtel, bei Objekten mit überdurchschnittlichem Gebäudezustand sowie bei Sonderfällen wie Erbbaurecht, Denkmalschutz oder ungewöhnlicher Grundstücksgröße. Bei kleinen, unauffälligen Kaufpreisen kann sich der Aufwand dagegen relativieren, hier lohnt eine kurze Vorabeinschätzung, ob der zu erwartende Effekt die Kosten der Bewertung übersteigt.

Zusammenspiel mit dem energetischen Zustand

Der bauliche und energetische Zustand eines Gebäudes wirkt sich nicht nur auf die Kaufpreisaufteilung, sondern häufig auch auf die Restnutzungsdauer aus. Ergänzend zur Aufteilung lohnt sich deshalb oft der Blick auf ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zusätzlich den AfA-Satz erhöhen kann. Für die energetische Einordnung ist häufig auch ein Energieausweis hilfreich, der den energetischen Standard des Gebäudes dokumentiert und die Argumentation der Bewertung zusätzlich stützt.

So gehen Sie vor

Für die Kaufpreisaufteilung ist eine Fachperson für Immobilienbewertung zuständig, etwa eine Sachverständige oder ein Sachverständiger für die Wertermittlung. Sie nimmt Objektunterlagen, Baujahr, Lage und Zustand auf, ermittelt nachvollziehbar den relevanten Wertanteil und dokumentiert die Aufteilung prüffähig. Den energetischen Standard des Gebäudes kann ein Energieausweis belegen. Alle genannten Zahlen sind Beispiel und Orientierung, Stand 2026, ohne Gewähr. Dies ersetzt keine Steuerberatung, die abschließende steuerliche Bewertung nimmt Ihre Steuerberatung vor.