Heizungsgesetz einfach erklärt: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz seit Juli 2026 für Eigentümer bedeutet

Das sogenannte Heizungsgesetz hat in den vergangenen Jahren für viel Verunsicherung gesorgt. Im Juli 2026 hat der Bundestag es grundlegend geändert. Viele Eigentümer:innen in Berlin und Brandenburg fragen sich nun, was von den bisherigen Regeln übrig bleibt, ob sie wieder eine Gasheizung einbauen dürfen und was das für die Förderung bedeutet. Dieser Beitrag ordnet die neue Rechtslage sachlich ein (Stand 28.09.2026).

Aus dem GEG wird das Gebäudemodernisierungsgesetz

Der Begriff Heizungsgesetz ist eine Abkürzung der Debatte, kein juristischer Titel. Gemeint waren die Heizungsregeln im Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Dieses Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Es regelt weiterhin Neubau, Bestand, Nachweise und Energieausweise gemeinsam, die Heizungsregeln wurden aber neu gefasst.

Die wichtigste Änderung: Die Anforderung von 65 Prozent erneuerbaren Energien entfällt. Der frühere Paragraf 71 ist weggefallen. Mit ihm sind auch die Stichtage nach kommunaler Wärmeplanung und die Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossilen Heizung verschwunden.

Was sich im Juli 2026 geändert hat

Die Wärmeplanung selbst bleibt bestehen: Die Kommunen müssen ihre Pläne weiter erstellen. Sie ist aber keine Frist mehr für Ihre Heizung, sondern eine Orientierung, ob an Ihrer Adresse ein Wärmenetz entstehen soll. Mehr dazu im Beitrag zur kommunalen Wärmeplanung in Berlin und Brandenburg.

Freie Heizungswahl: die zehn Optionen

Das GModG nennt ausdrücklich die Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage. Eigentümer:innen dürfen eine davon oder eine Kombination wählen.

Eine Stromdirektheizung darf in ein Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn es den geforderten Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Ausgenommen ist ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen die Eigentümer:in eine selbst bewohnt.

Neue Gas- und Ölheizungen: der Bio-Anteil

Freie Wahl heißt nicht bedingungslos. Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammen. Die Pflicht beginnt ab dem 1. Januar 2029 mit mindestens 10 Prozent.

Die Pflicht lässt sich auch anders erfüllen: über eine ausreichend große Solarthermieanlage oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (pauschal anerkannt bis Ende 2034), über eine Biomasse-Hybridheizung oder über eine Wärmepumpen-Hybridheizung, deren Wärmepumpe mindestens 30 Prozent (bivalent alternativ 40 Prozent) der Leistung des Spitzenlastkessels erreicht. Ist die Eigentümer:in nicht selbst Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber.

Zusätzlich hat der Gesetzgeber eine Grüngas- und Grünheizölquote angekündigt, die per eigenem Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 kommen soll. Wie sie genau aussieht, ist noch offen. Für die Planung heißt das: Wer heute eine neue Gasheizung wählt, sollte die künftigen Brennstoffkosten mit Bio-Anteil und steigendem CO2-Preis ehrlich mitrechnen.

Was für bestehende Heizungen gilt

Eine vorhandene, funktionierende Gas- oder Ölheizung darf weiterlaufen und repariert werden. Die Bio-Pflicht betrifft nur Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Auch das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Kessel gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Unabhängig davon bleiben Pflichten, die aus dem Eigentum an einem Gebäude entstehen: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die die Eigentümerschaft schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gelten Ausnahmen; nach dem ersten Eigentümerwechsel seit diesem Datum greift die Pflicht innerhalb von zwei Jahren, bei jedem späteren Verkauf sofort. In Gebäuden ab sechs Wohnungen müssen ältere Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden.

Praktisch bedeutet das für die meisten Haushalte: Es besteht kein Grund zur Eile, aber ein guter Grund zur Vorbereitung. Wer weiß, welche Lösung nach dem Ende der jetzigen Heizung passt, entscheidet im Ernstfall nicht unter Zeitdruck.

Der Havariefall

Fällt eine Heizung plötzlich und endgültig aus, dürfen Sie jede der zulässigen Optionen einbauen. Wird nach einem irreparablen Ausfall im Jahr 2028 eine Gas- oder Ölheizung eingebaut, beginnt die Bio-Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Ab 2029 gilt nach einem Ausfall für zwölf Monate die zum Zeitpunkt des Ausfalls bestehende Stufe fort.

Wer im Havariefall auf eine geförderte Heizung umsteigen will, kann bei der KfW die Miete einer provisorischen Heizung bis zum Einbau der neuen Anlage mitfördern lassen, höchstens für ein Jahr ab Antragstellung. Genau deshalb lohnt es sich, die Entscheidung nicht erst im Havariefall zu treffen.

Was die Förderung weiterhin verlangt

Das Gesetz lässt die Wahl frei, die Förderung nicht. Die Heizungsförderung der KfW (Programm 458) gibt es nur für Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien: Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Brennstoffzelle, wasserstofffähige Heizung (nur Mehrkosten) sowie den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Eine reine Gas- oder Ölheizung wird nicht gefördert. Außerdem muss der Heizungstausch mit einer Optimierung des gesamten Heizungsverteilungssystems verbunden sein, etwa über einen hydraulischen Abgleich.

Die Fördersätze seit dem 21. Juli 2026: 30 Prozent Grundförderung, für selbst bewohntes Eigentum ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, der ab dem 1. Februar 2027 schrittweise sinkt, und ein nach Einkommen gestaffelter Einkommensbonus. Zusammen sind höchstens 70 Prozent, bei niedrigem Einkommen 80 Prozent möglich, bezogen auf 28.000 Euro förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit.

Wichtig für den Ablauf: Vor dem Antrag muss ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit Förderbedingung mit dem Fachbetrieb vorliegen. Den Antrag stellen Eigentümer:innen selbst in „Meine KfW“, eine Vollmacht für Dritte ist nicht zulässig. Wir bereiten die Unterlagen vor und erstellen die Bestätigung zum Antrag.

Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle gibt es mit einem individuellen Sanierungsfahrplan einen Bonus von 5 Prozentpunkten, seit dem 21. Juli 2026 aber erst ab 30.000 Euro förderfähigen Kosten je Antrag (Einfamilienhaus) und nur auf den Betrag darüber. Welche Programme aktuell offenstehen, halten wir für Berlin und Brandenburg fest. Kombinieren lassen sich die Programme, solange die öffentlichen Mittel zusammen höchstens 60 Prozent der förderfähigen Kosten ausmachen.

Mythen im Faktencheck

Rund um das Heizungsgesetz kursieren weiterhin Behauptungen, die mit der neuen Rechtslage nicht mehr passen.

Der oft zitierte Begriff Heizungsverbot beschreibt die Rechtslage nicht zutreffend. Es gibt kein Verbot fossiler Heizungen, aber eine klare Richtung: Neue Gas- und Ölheizungen müssen schrittweise auf biogene oder klimaneutrale Brennstoffe umsteigen.

Was sich noch ändert

Weitere Teile des GModG treten zeitversetzt in Kraft, unter anderem neue Regeln für den Energieausweis ab dem 1. Januar 2027. Die angekündigte Grüngasquote steht noch aus. Für die Praxis heißt das: Die wirtschaftliche Logik einer effizienten Heizung hängt nicht allein am Ordnungsrecht. Wir prüfen den jeweils aktuellen Stand, bevor ein Nachweis erstellt oder ein Antrag vorbereitet wird.

Praxis in Berlin und Brandenburg

In Berlin steht wegen der dichten Fernwärmeversorgung oft die Frage im Vordergrund, ob ein Netzanschluss möglich ist. In Mehrfamilienhäusern ist er häufig die einfachste Lösung. Die Wärmeplanung musste in Städten über 100.000 Einwohnende wie Berlin bis zum 30. Juni 2026 stehen, in kleineren Gemeinden bis zum 30. Juni 2028. Berlin hat seinen Wärmeplan am 16. Juni 2026 beschlossen, er ist eine unverbindliche Orientierung. In Brandenburg mit vielen freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert dagegen die Frage, ob das Gebäude für eine Wärmepumpe geeignet ist und welche Maßnahmen an der Hülle vorher sinnvoll sind.

In beiden Fällen führt der Weg über eine gebäudekonkrete Einschätzung: Baujahr, Zustand der Hülle, Heizflächen, Wärmebedarf und die örtliche Wärmeplanung. Wer zuerst die Gebäudehülle verbessert, senkt den Wärmebedarf und kann die neue Anlage kleiner auslegen. Eine belastbare Heizlast-Berechnung sorgt dafür, dass die Anlage im Betrieb die erwartete Effizienz erreicht. Welche Förderung und welche Unterlagen Ihr Heizungstausch braucht, klären wir mit Ihnen.

Fazit

Das Heizungsgesetz ist seit Juli 2026 deutlich lockerer: keine 65-Prozent-Regel, keine Stichtage, kein Betriebsverbot für alte Kessel. Folgenlos ist die Wahl trotzdem nicht. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, verpflichtet sich zu steigenden Bio-Anteilen und verzichtet auf die Heizungsförderung. Wer auf erneuerbare Energien umsteigt, kann weiterhin 30 Prozent Grundförderung erhalten, mit Einkommensbonus bis zu 70 Prozent Zuschuss, bei niedrigem Einkommen bis zu 80 Prozent, sofern die KfW den Antrag bewilligt. Über unsere kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie eine erste Einordnung, welche Optionen für Ihr Gebäude wirtschaftlich sinnvoll sind.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung (Stand 28.09.2026, ohne Gewähr) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.